Идеята недвижими имоти да бъдат отдавани под наем и да бъде получаван постоянен доход от тях, е привлекателна за много собственици. Често такива сделки се сключват чрез посредници.  Те изготвят договор за наем на стандартен формуляр, който не винаги отговаря на конкретната ситуация и не винаги успява да защити интересите на собственика по най-добрия възможен начин. Да не говорим, че ако имота ви се отдава чрез по-малка агенция за недвижими имоти, често пъти договора дори не е бил подготвен от юрист.

За какво следва да се внимава при сключване на договор за наем

Предназначение на имота

На първо място, в договора за наем следва да бъде уговорено предназначението, за което ще се ползва имота. Ако не е уговорено такова се смята, че имота ще се ползва според обичайното му предназначение, т.е. ако е жилищен – за живеене, ако е ателие – за извършване на творческа дейност.

Приемо-предавателен протокол

При получаването на владението на имота/връщането на владението съставете подробен приемо-предавателен протокол за наличните мебели, уреди и цялостното състояние на жилището. Вече е стандартно подписването на протоколи. Добре е имота да се огледа внимателно и да се опишат всички видими повреди и дефекти, ако има такива. В противен случай наемателят рискува наемодателят да го обвини и да претендира заплащане на вредите. За наемодателя важи същият риск. Затова е в интерес на двете страни протоколът при нанасянето и изнасянето да бъде възможно най-изчерпателен.

Депозити

В почти всеки стандартен случай при договор за наем се договаря депозит в размер на един месечен наем. Депозитът има за цел да гарантира на наемодателя, че ще си получи обезщетението за причинени от наемателя вреди или непогасени задължения след прекратяване на договора. От друга страна наемателите понякога спират да плащат комуналните сметки известно време преди да се изнесат. Така си гарантират, че депозитът им няма да бъде задържан от наемодателите, а ще бъде използван от последните за покриване на неплатените задължения.

Дългосрочни договори

Ако искате да сключите дългосрочен договор, като си гарантирате определена фиксирана доходност от инвестицията си в недвижим имот, можете да предвидите клауза за промяна в наемната цена при настъпване на определени икономически ситуации.

За чия сметка са разноските

На следващо място, много ясно да бъде посочено кои разноски се поемат от наемателите, и кои от собственика. Макар в закона да е посочено, че разходите свързани с обикновеното ползване на вещта се дължат от наемателя, а всички други от наемодателя – страните са свободни да уредят подробно коя страна кои разходи ще заплаща. Тук е важно да знаете, че страните могат да се договарят както сметнат за добре. Освен това, подробното уреждане на задълженията на страните в договора спестява евентуални бъдещи спорове.

Някои наемодатели се договарят такса смет на имота да се заплаща от наемателя и само данък сгради да бъде за сметка на наемодателя.

Партида на името на наемателя

По отношение на консумативните разноски, заплащани от наемателя, е много полезна възможността, която комуналните дружества обикновено предвиждат в своите общи условия, а именно да се открие на партида на името на наемателя.

Така отношенията между съответното дружество и наемателя не са опосредени от наемодателя, и Топлофикация или ВиК дружеството има възможност да търси плащане на неплатените задължения направо от наемателя.

Договорено посещение на имота

Не по-малко важно е да се предвиди как, кога и при какви условия наемодателят има възможност да посещава имота си. Това е желателно за да го наглежда и да осъществява своеобразен контрол за изпълнение задълженията на наемателя. Ако сте собственик на повече от един имот и ви е излишно обикалянето им веднъж месечно, може да бъде договорен удобен и за двете страни брой пъти годишно.

Адресната регистрация

Предвидете в договора позицията наемодателя да съдейства на наемателя да регистрира адреса в наетото жилище като настоящ/постоянен. За наемателите не е без значение да бъдат регистрирани, където живеят. В един момент наемателят ще се нуждае от адресна регистрация за определени цели – например за записване на дете в детска градина.

Ремонтни дейности

Относно дребните поправки, които се налагат от обикновената употреба на имота, са за сметка на наемателя (чл.231 от ЗЗД, замърсяване на стените и дограмите в помещенията, поправка на кранове, брави, контакти и др). Поправки на всички други повреди извън дребните се заплащат от наемодателя, тъй като Законът го задължава да поддържа в изправност наетата вещ през целия наемен период (счупени при градушка стъкла, поправя протекъл покрив, прави ремонт на общите части и т.н.). Ако повредите са по вина на наемателя, то той плаща за отстраняването им (чл. 231, ал. 2 от ЗЗД). Договора за наем може да бъде развален по реда на чл. 87 от ЗЗД, като даде на наемодателя си подходящ срок за отсраняване на повредата и го предупреди, че след изтичнането му ще счита Договора за прекратен, при неспазване на ремонтните дейности.

Прекратяване на договора за наем

На последно място, изключително важно е да се предвиди при какви условия се прекратява договора за наем. Автоматичното прекратяване на договора за наем, при определени обстоятелства изглежда много удобно.

На практика обаче се пораждат спорове към кой момент договора е прекратен. Съответно дали в случаите когато е налице неплащане на наема може да се претендира наемната цена или искът следва да се предяви като обезщетение за ползване, на имота, което е дължимо след прекратяването на договора.

Допълнителни клаузи

Ако сте се уговаряли с наемателя за нещо допълнително, което не е упоменато в договора, нека бъде добавено като клауза в споразумението. Допускане и брой на домашни любимци, ползване на дворно пространство, монтаж на рекламни табели за офис пространства са само част от допълнителните уточнения.  При коректно описани права и задължения, професионално изготвеният договор за наем ще помогне за предотвратяване или преодоляване на проблеми, които могат да възникнат и от двете страни.

Ако сте собственик на имот и предстои отдаването му под наем може да се свържете с нас за консултация.

The post За какво да се внимава при сключване на договор за наем first appeared on Адвокат Елена Гюнова.

В съвременният начин на живот и забързаните отношения не винаги е възможно лично да успеете да се срещнете и поговорите с партньор или длъжник, който е пропуснал едно или друго свое задължение. Често пъти се случва, че длъжниците или определени лица да се крият, за да не бъдат открити. Нотариалната покана е успешен вариант за изискване на доброволно изпълнение на дадено задължение или пък за доброволно плащане.

Нотариална покана е писмено волеизявление, връчено от нотариус. Тук се корени разликата от обикновеното писмо. За разлика от обикновеното писмо, нотариалната покана не може да бъде оспорена. С нея се осигурява едно доказателство в полза на този, който я изпраща.

Тя обикновено се отправя към неизрядната страна по определено правоотношение. Целта е доброволното разрешаване на правен въпрос и избягването на съдебен процес.

Отправянето на нотариална покана не е задължително, но е желателно. В случай на евентуален спор тя се счита за доказателствено средство в полза на този, който я е отправил.

Кой може да изпраща нотариална покана?

Нотариална покана може да изпрати всяко физическо и юридическо лице. Тя няма някакъв законно определен образец как трябва точно да изглежда. Изготвя се от лице добре запознато с конкретния случай – най-добре от адвокат. Разбира се и нотариус може да ви я изготви, но това става срещу допълнително заплащане. Нотариусът не проверява съдържанието на поканата и верността на твърденията в нея. Той не удостоверява нито съдържанието на поканата, нито подписа на изпращащото я лице. С нотариалната покана се удостоверява актът на връчване на поканата на нейния адресат. За да има доказателствена сила нотариалната покана, необходимо е нотариусът, който я изготвя да има правоспособността да го прави. Изборът на нотариус е личен, но той трябва да е с район на действие, съвпадащ с адреса или седалището на адресата.

Връчване на нотариална покана

Нотариалната покана трябва да бъде изготвена в три или повече еднообразни екземпляра. В случай, че адресатите са повече от един поканата трябва да е в съответния брой екземпляри, необходими за връчване на всеки поотделно. Нотариусът отбелязва върху всеки от тях, че поканата е била съобщена на лицето, до което се отнася, след което единият екземпляр от поканата се предава на лицето, от което поканата произхожда, а другият екземпляр се подрежда в нарочна книга при нотариуса.

Ако поканата се изпраща от пълномощник, към нея трябва да представи и пълномощно. Таксата за връчването й се поема единствено от лицето, което я отправя.

Нотариалната покана може да се връчи на лицето/лицата по постоянен адрес, но и на всяко място, на което би могъл да бъде намерен адресата, поради което е добре да бъдат посочвани и такива.

Връчването трябва да се извърши лично на адресата от нотариуса или от негово пряко подчинено лице, работещо в кантората. Допустимо е обаче и съобщението да бъде връчено на друго лице. Такова лице е всеки пълнолетен, който живее на адреса.

В случай, че връчителят не намери адресата или друго лице, което да получи поканата на посочения адрес, е длъжен да залепи уведомление на вратата или на пощенската кутия. От този момент започва да тече двуседмичен срок, в който адресатът трябва да се яви на указаното място, което в случая е нотариалната кантора на нотариуса, чрез който се връчва поканата, за да получи препис от нея. Ако не се яви в указания двуседмичен срок, поканата се счита за надлежно връчена съгласно чл. 47, ал. 5 от ГПК.

Случаите, в които може да си послужите с нотариална покана

Всеки може да си послужи с нотариална подкрепа, когато реши, че му е нужно. Но все пак има случаи, в които е необходимо и дори желателно използването на нотариална покана.

Ако имате сключен договор с друго лице за заем на вещи, пари и др., но с другото лице не сте си уговорили кога да ви върне парите или вещите, ето тук е желателно сумата да се изисква с нотариална покана.

Една от правните последици на изискването на сумата са лихвите, които започват да текат от този момент.

Например ако искате да развалите договор с лице, което продължително и недобросъвестно не изпълнява този договор. Законът изисква в по-голямата част от случаите да дадете един допълнителен срок на насрещната страна по договора, за да го изпълни. Трудно ще докажете, че сте дали този срок, ако не сте си послужили с нотариална покана.

Може да си послужите с нотариална покана, когато отправяте предупреждения, отговори,  при съобщения.

Важното при една нотариална покана е да се отбележи достоверността на датата на получаване на изявлението. Най-добрите случаи да си послужите с нотариална покана са онези, в които в някой последващ момент ще бъде трудно да докажете, че съответното изявление е стигнало до другото лице.

The post Как и за какво се използва нотариална покана first appeared on Адвокат Елена Гюнова.